RODZAJE WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Szukając własnego mieszkania pamiętaj, że bardzo ważnym aspektem jest forma własności nieruchomości, która może bezpośrednio wpływać na Twój komfort życia w wybranym lokalu mieszkalnym. Czym różnią się formy własności mieszkania i która będzie odpowiednia dla Ciebie?

Odrębna własność mieszkania

Odrębna własność mieszkania to nic innego jak pełne prawo do nieruchomości. Ta forma czyni z Ciebie rzeczywistego właściciela konkretnego mieszkania oraz:

• współwłaścicielem części wspólnych budynku, w którym znajduje się lokal;
• współużytkownikiem wieczystym działki, na jakiej wybudowano nieruchomość.

Każde mieszkanie z odrębną własnością posiada swoją księgę wieczystą.

Nabywając mieszkanie na własność, jednocześnie stajesz się członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Stanowią ją wszyscy właściciele mieszkań, które znajdują się w budynku. Ich zadaniem jest wspólne zarządzanie tą konkretną nieruchomością. Będąc częścią takiej wspólnoty, masz prawo do udziału w zebraniach i do głosowania. Dzięki temu masz wpływ na decyzje podejmowane w sprawie wszystkich mieszkań należących do wspólnoty, a więc także i swojego. Co więcej, członkowie wspólnoty mieszkaniowej są odpowiedzialni za finansowe utrzymanie wspólnej nieruchomości. Każdy z właścicieli mieszkań ma obowiązek wpłacania kwot, których wysokość jest odpowiednia do jego udziału w budynku. Będzie to np. konieczność ponoszenia kosztów remontu części wspólnych.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

To forma własności mieszkania, która od 31 lipca 2007 roku nie jest już ustanawiana na powstających nieruchomości. Oznacza to, że ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu spotkasz się jedynie, szukając mieszkań z rynku wtórnego.

Co daje takie ograniczone prawo rzeczowe? Będąc właścicielem spółdzielczego lokalu własnościowego, możesz je:

• sprzedać,
• wynająć,
• zastawić hipoteką.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest również zbywalne. Mieszkanie z takim uprawnieniem możesz więc zapisać w spadku lub je odziedziczyć, jeśli ktoś w rodzinie takie posiada.

Członkostwo w spółdzielni jest dobrowolne i wiąże się z jednorazową wpłatą (przeciętnie od kilkuset do kilku tysięcy złotych). Daje ono jednak pewne przywileje, jak:

• możliwość głosowania na walnych zebraniach spółdzielni (a więc wpływ na decyzje, które ona podejmuje),
• udział w ewentualnych zyskach spółdzielni.

Decyzję o zostaniu członkiem spółdzielni nie musisz podejmować od razu – w momencie zakupu mieszkania. Możesz przystąpić do spółdzielni w dowolnym momencie, o ile uznasz to za opłacalne lub wskazane ze względów innych niż finansowe.

Ta forma własności mieszkania podlega także egzekucji komorniczej.

Musisz pamiętać, że formalnie nieruchomość stanowi własność spółdzielni. Więc gdy będziesz chciał zmienić jego przeznaczenie, np. z lokalu mieszkalnego na użytkowy, wpierw musisz otrzymać na to zgodę spółdzielni.

Ale jest i na to sposób – przekształcenie.

Przekształcenie spółdzielczego własnościowego lokalu w odrębną własność jest możliwe. Jeśli posiadasz mieszkanie z takim prawem, złóż pisemny wniosek do spółdzielni. Kiedy masz uregulowane wszystkie opłaty, a ponadto spłaciłeś część kredytu hipotecznego, który był zaciągnięty przez spółdzielnię na budowę Twojego lokalu, w ciągu 6 miesięcy powinieneś spodziewać się umowy przekształcenia. Będzie ona mieć formę aktu notarialnego.

Lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu

Po pierwsze, nieruchomość z takim uprawnieniem wciąż pozostaje własnością spółdzielni. Po drugie, prawa i obowiązki osoby, która posiada taki przywilej, są bardziej wymagające niż te przy spółdzielczym prawie własnościowym. Opisuje je drugi rozdział ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zgodnie z przepisami mieszkanie lokatorskie jest Ci oddawane do użytkowania na podobnych zasadach co najemcom. W zamian musisz wnieść wkład mieszkaniowy (ok. 10–30% wartości rynkowej nieruchomości lokalu) i regularnie dokonywać opłat. Ta forma własności mieszkania jest niezbywalna – tego prawa nie można odziedziczyć ani nie podlega ono egzekucji.

Czy wolno wynajmować nieruchomość z lokatorskim spółdzielczym prawem własności? Tak.

Dla mieszkania, które podlega takiej formie własności, nie założysz osobnej księgi wieczystej ani nie zaciągniesz pod nie kredytu hipotecznego.

Lokal komunalny

Również ta forma własności mieszkania nie czyni z Ciebie właściciela nieruchomości. W tym przypadku lokal należy do gminy. Co więcej, aby móc w nim zamieszkać, musisz spełniać konkretne warunki indywidualnie określane przez gminy (m.in. maksymalny dochód w gospodarstwie domowym).

Wiedz również, że w przypadku lokalu komunalnego nie masz swobody wyboru mieszkania. Najczęściej gmina przedstawia trzy ogłoszenia nieruchomości. Jeśli trzykrotnie odrzucisz proponowane lokale, zostaniesz wykreślony z listy oczekujących. Podobna sytuacja będzie miała miejsce, kiedy nie dopełnisz któregoś z warunków przyznania lokalu, np. nie masz funduszy, aby regularnie opłacać czynsz.

Również w przypadku lokalu komunalnego możliwa jest zmiana formy własności na odrębną. Najemcy takich nieruchomości mają prawo pierwokupu. Cenę, jaką można zapłacić za takie mieszkanie, ustala rzeczoznawca. Podczas sprzedaży mogą obowiązywać bonifikaty (duże obniżki) w wysokości nawet kilkudziesięciu procent. Zdarza się, że kwota, po jakiej sprzedawana jest nieruchomość, wynosi 20–40% wartości rynkowej mieszkania.

Decydując się na zakup lokalu mieszkalnego, zwracaj więc uwagę nie tylko na lokalizację, rozkład i liczbę pomieszczeń czy pobliskie punkty handlowo-usługowe. Sprawdź również, jaka jest forma własności mieszkania. Będziesz wyłącznym właścicielem czy na zmiany będziesz potrzebować czyjejś zgody? Zastanów się, jakie są Twoje możliwości finansowe, czego oczekujesz od nieruchomości i wybierz tę, w której będzie Ci się żyć najlepiej.

Źródło informacji: https://gratka.pl/blog/nieruchomosci/forma-wlasnosci-mieszkania-co-nalezy-wiedziec/86589/